วิถีชีวิต (lifestyle)

Starbucks Coffee – สิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรรู้

ตึกสตาร์บัค Starbucks Coffee บางครั้งเรียกว่า Fourbucks Coffee เป็นเครือข่ายร้านกาแฟที่ใหญ่ที่สุดในโลก เปิดร้านแรกในปี 1971 ในตลาด Pike Place ริมน้ำของซีแอตเทิลโดยพันธมิตร 3 ราย ได้แก่ Jerry Baldwin, Zev Siegel และ Gordon Bowker เพื่อจำหน่ายเมล็ดกาแฟและอุปกรณ์คุณภาพสูง ในปี 1982 Howard Schultz ประธานและซีอีโอคนปัจจุบันเข้าร่วม บริษัท ในตำแหน่งผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด เขาประทับใจในความนิยมของบาร์เอสเปรสโซในอิตาลีหลังจากที่เขาเดินทางไปมิลานในปี 1983 กลับไปที่สหรัฐอเมริกาเขาเชื่อว่าผู้ก่อตั้ง Starbucks ขายทั้งเมล็ดกาแฟและเครื่องดื่มเอสเปรสโซ อย่างไรก็ตามแนวคิดดังกล่าวถูกปฏิเสธเขาจึงออกจาก บริษัท และก่อตั้งร้านบาร์กาแฟ Il Giornale ในปี 2528 ในปี 2530 Howard Schultz และ Il Giornale ได้ซื้อ Starbucks ด้วยเงิน 3.8 ล้านดอลลาร์และเปลี่ยนชื่อบาร์กาแฟ Il Giornale เป็น Starbucks และเปลี่ยนเป็น Starbucks ที่คุณรู้จักในปัจจุบัน . บริษัท เปิดตัวสู่สาธารณะด้วยสัญลักษณ์ SBUX ในวันที่ 26 มิถุนายน 2535 ที่ 17 ดอลลาร์ / หุ้นกับ 140 ร้านค้า ตั้งแต่นั้นมาหุ้นก็แตก 5 ครั้ง ณ เดือนพฤษภาคม 2551 SBUX มีการซื้อขายที่ประมาณ 16 ดอลลาร์ลดลงจากระดับสูงสุดที่ 39.43 ดอลลาร์ในเดือนพฤศจิกายน 2549

สตาร์บัคส์เปิดสาขาในต่างประเทศแห่งแรกในโตเกียวประเทศญี่ปุ่นในปี 2539 ปัจจุบัน บริษัท มีร้านค้าประมาณ 16,000 ร้านมีพนักงาน 172,000 คู่ค้าพนักงาน AKA ณ เดือนกันยายน 2550 ใน 44 ประเทศ มียอดขายต่อปีมากกว่า 10 พันล้านดอลลาร์โดยมีรายได้ประจำไตรมาสล่าสุดอยู่ที่ 2.526 พันล้านดอลลาร์ รายได้ของ Starbucks ประมาณ 85% มาจากร้านค้าที่ดำเนินการโดย บริษัท

Starbucks ไม่ได้เป็นแฟรนไชส์ในการดำเนินงานและไม่มีแผนที่จะทำแฟรนไชส์ในอนาคตอันใกล้ ในอเมริกาเหนือร้านค้าส่วนใหญ่ดำเนินการโดย บริษัท คุณอาจเห็นร้าน Starbucks บางแห่งใน Target ซูเปอร์มาร์เก็ตชั้นนำมหาวิทยาลัยโรงพยาบาลและสนามบิน ร้านค้าเหล่านี้ดำเนินการภายใต้ข้อตกลงการอนุญาตให้เข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะไม่สามารถใช้งานได้ Starbucks ได้รับค่าธรรมเนียมผู้รับใบอนุญาตและค่าลิขสิทธิ์จากสถานที่ที่ได้รับอนุญาตเหล่านี้ ในสถานที่ค้าปลีกที่ได้รับใบอนุญาตเหล่านี้พนักงานจะถือว่าเป็นพนักงานของร้านค้าปลีกนั้น ๆ ไม่ใช่ Starbucks ในปี 2008 มีร้านค้าที่ดำเนินการโดย บริษัท 7087 แห่งและร้านค้าที่ได้รับใบอนุญาต 4081 แห่งในสหรัฐอเมริกา ในระดับสากลมีร้านค้าที่ดำเนินการโดย บริษัท 1796 แห่งและกิจการร่วมค้าหรือร้านค้าที่ได้รับใบอนุญาต 2792 แห่งในต่างประเทศ 43 แห่ง การขยายตัวช้าลงเนื่องจาก บริษัท มีแผนจะเปิดสาขาในสหรัฐอเมริกา 1020 แห่งในปี 2551 น้อยกว่า 400 สาขาในปี 2552 ลดลงจาก 1,800 สาขาในปี 2550 นอกจากนี้ยังมีแผนจะปิดร้านค้า 100 แห่งในปี 2551

ตึกสตาร์บัค ความเสี่ยงต่อนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

อาคารกาแฟของ Starbucks ยังคงเป็นที่นิยมสำหรับนักลงทุนจำนวนมาก เมื่อคุณพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ Starbucks ครอบครองคุณต้องเข้าใจความเสี่ยงต่อไปนี้ในการลงทุนของคุณ:

1. ภาวะเศรษฐกิจถดถอย

ชายผู้หิวโหยสามารถอยู่รอดได้ด้วย Big Mac และของทอด แต่สามารถอยู่ได้โดยไม่มี Frappuccino สี่เหรียญ ซึ่งหมายความว่า Starbucks มีความอ่อนไหวอย่างมากต่อภาวะเศรษฐกิจตกต่ำดังที่เห็นในปี 2550 และ 2551 เมื่อเทียบกับเบอร์เกอร์คิงส์และแมคโดนัลด์ นี่อาจเป็นสาเหตุหลักที่ยอดขายที่ร้านค้าในสหรัฐอเมริกาที่เปิดทำการอย่างน้อยหนึ่งปีคาดว่าจะลดลงในระดับกลางตัวเลขหลักเดียวซึ่งเป็นการลดลงครั้งแรก เป็นการกระตุ้นให้ Howard Schultz กลับมาดำรงตำแหน่ง CEO บริษัท วางแผนที่จะเพิ่มการใช้จ่ายด้านการตลาดเป็นสองเท่าเป็น 100 ล้านดอลลาร์ในปี 2551 เพื่อเพิ่มยอดขาย เริ่มแคมเปญคูปองเชิงรุกที่ให้บริการเครื่องดื่มฟรีทุกวันพุธจนถึงวันที่ 28 พฤษภาคม 2551 ซึ่งอาจเป็นสัญญาณของความสิ้นหวัง เมื่อวันที่ 22 เมษายน 2551 Starbucks ได้ปรับลดแนวโน้มในปีนี้โดยอ้างถึงเศรษฐกิจที่อ่อนแอ

ตึกสตาร์บัค
ตึกสตาร์บัค

2. แคลอรี่และน้ำตาล

เครื่องดื่ม Starbucks มีน้ำตาลและแคลอรี่มากกว่าซึ่งผู้บริโภคมีความกังวลมากขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจากการระเบิดของโรคอ้วนและการแพร่ระบาดของโรคเบาหวานในสหรัฐฯ ตัวอย่างเช่น Strawberries & CrèmeFrappuccino® Blended Crème – แส้มีน้ำตาล 120 กรัม (มากกว่า 1/4 ปอนด์) และ 750 แคลอรี่สำหรับขนาด Venti 24 ออนซ์ หากกลายเป็นกระแสที่ผู้บริโภคตัดสินใจลดเครื่องดื่มน้ำตาลหรือยึดติดกับอาหารคาร์โบไฮเดรตต่ำก็จะส่งผลกระทบต่อรายได้ของ Starbucks

3. การแข่งขัน

McDonald’s, Wendy’s และ Dunkin Donuts ยังเสนอเอสเปรสโซในราคาที่ต่ำกว่าเพื่อแข่งขันกับ Starbucks พวกเขาจะได้รับรายได้บางส่วนจาก Starbucks โดยเฉพาะจากลูกค้าที่คำนึงถึงต้นทุน ราคา Starbucks ในปัจจุบันค่อนข้างสูงอยู่แล้ว เป็นเรื่องยากมากที่ Starbucks จะเพิ่มราคาในอนาคตอันใกล้โดยไม่ส่งผลกระทบต่อการเข้าชมร้านค้า

4. รูปแบบธุรกิจที่มีค่าใช้จ่ายสูง

ในขณะที่อัตรากำไรของสตาร์บัคส์อยู่ในระดับสูงเนื่องจากจ่ายเงินเฉลี่ย 1.42 ดอลลาร์ต่อปอนด์สำหรับกาแฟที่ไม่ได้คั่ว แต่ธุรกิจของ บริษัท ก็ใช้แรงงานมากเช่นเดียวกับธุรกิจอาหารอื่น ๆ ต้องใช้เวลาระหว่างพนักงาน 10-20 คนในการบริหารร้านหนึ่งแห่ง พาร์ทเนอร์พาร์ทไทม์และพาร์ทเนอร์เต็มเวลาที่มีสิทธิ์ทั้งหมดในสหรัฐอเมริกาและแคนาดาจะได้รับแพ็คเกจสิทธิประโยชน์ซึ่งประกอบด้วยแผนเลือกหุ้น 401k พร้อมการจับคู่ บริษัท ความคุ้มครองทางการแพทย์ทันตกรรมและการมองเห็น สตาร์บัคส์ได้รับการโหวตให้เป็น บริษัท ที่ดีที่สุดอันดับ 7 ที่น่าทำงานในสหรัฐอเมริกาในปี 2551 จากการสำรวจของพนักงานนิตยสารฟอร์จูน สิ่งที่ดีสำหรับพนักงานอาจไม่ดีสำหรับนายจ้าง โดยปกติสิทธิประโยชน์เหล่านี้มีให้เฉพาะพนักงานหลักหรือผู้จัดการในอุตสาหกรรมร้านอาหารเท่านั้น ในอดีตค่าใช้จ่ายของผลประโยชน์ด้านสุขภาพเหล่านี้เพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อ ในระยะยาวอาจมีผลกระทบเชิงลบต่อผลกำไรของ Starbucks หากสตาร์บัคส์ทำงานได้ไม่ดีก็อาจถูกกดดันในฐานะ บริษัท มหาชนให้ปิดร้านค้ามากขึ้น

5. ตึกสตาร์บัค อาคารพิเศษ

อาคารอิสระของ Starbucks เป็นอาคารพิเศษที่ออกแบบมาเพื่อ Starbucks โดยเฉพาะ หาก Starbucks ตัดสินใจที่จะไม่ปิดหรือไม่ต่อสัญญาเช่าก็ยากที่จะเช่าทรัพย์สินอีกครั้ง มีผู้เช่าเพียงไม่กี่รายที่ยอมจ่ายค่าเช่าสูงเช่นสตาร์บัคส์ ยากที่จะใช้เป็นร้านอาหารฟาสต์ฟู้ดเนื่องจากพื้นที่ขนาดเล็ก นอกจากนี้ยังไม่มีห้องครัวเชิงพาณิชย์ เมื่อสตาร์บัคส์ว่างแล้วมูลค่าทรัพย์สินส่วนใหญ่จะลดลง

การดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ของ Starbucks

Starbucks แบ่งพื้นที่ในสหรัฐอเมริกาและแคนาดาออกเป็น 17 เขตอสังหาริมทรัพย์โดยแต่ละแห่งมีสำนักงานพัฒนาร้านของตนเองเพื่อพัฒนาตลาดในพื้นที่ของตน นักพัฒนาสร้างอาคารอิสระประมาณ 1800 SF พร้อมขับรถผ่านในสถานที่ที่มีทัศนวิสัยสูงการจราจรหนาแน่น เมื่อสถานที่ได้รับการอนุมัติจากสำนักงานเขตพื้นที่โดยทั่วไป Starbucks จะลงนามในสัญญาเช่า NNN 10 ปีโดยมีตัวเลือก 2 ปีห้าปีซึ่งเจ้าของบ้านต้องรับผิดชอบหลังคาและโครงสร้าง สัญญาเช่าทั้งหมดมีการรับประกันโดยองค์กรซึ่งหมายความว่า Starbucks จะยังคงจ่ายค่าเช่าต่อไปในกรณีที่ต้องปิดร้าน สัญญาเช่ามักจะมีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 10% ทุก ๆ 5 ปี ค่าเช่าอยู่ระหว่าง 1.65 ดอลลาร์ / เอสเอฟในร้านค้าในยูทาห์ถึง 5.84 ดอลลาร์ / เอสเอฟในนิวยอร์ก การสำรวจค่าเช่านี้อ้างอิงจากค่าเช่าที่สตาร์บัคส์เพียง 30 แห่งโดย 18 แห่งอยู่ในสถานะอิสระในตลาดเพื่อขายทั่วสหรัฐอเมริกา ณ เดือนเมษายน 2551

ตึกสตาร์บัค
ตึกสตาร์บัค

สถานที่ตั้ง Starbucks ที่มีความเป็นไปได้ในการปิดร้านน้อยที่สุด

ในช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นในปี 2008 ที่ยอดขายลดลง Starbucks จะพยายามลดต้นทุนและปิดร้านค้าที่มีประสิทธิภาพต่ำ ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์พิจารณาลงทุนในอาคาร Starbucks คุณไม่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะปิดในอนาคต

ที่ตั้ง —— 1 ไมล์ —— 3 ไมล์ ——- AHI / ปี —– ขนาด (SF) —- ค่าเช่าฐาน / ปี – เช่า / SF / เดือน – ราคา —– Cap (%)

โอไฮโอ …………… 296 …….. 2609 ……… $ 88375 …. 1613 ……… $ 58,590 ……….. $ 3.03 ………. $ 868K ……. 6.75

ฟลอริดา ……….. 9186 …… 55270 …… 68595 เหรียญ ….. 1816 ……… 75,000 เหรียญ ……. …. 3.44 เหรียญ ………. 1.2 ล้านเหรียญ ……… 6.10

จอร์เจีย ……… 5717 …… 57201 ….. $ 143936 …. 1750 ……… $ 74,000 ……….. 3.52 เหรียญ ………. $ 1.091 …….. 6.75

มิสซิสซิปปี …. 188 …….. 4923 …….. $ 77372 ….. 1816 ……… $ 112,184 ……… $ 5.15 ………. 1.558 ล้านเหรียญสหรัฐ ….. 7.2

เท็กซัส …………. 5944 ….. 40970 ……. $ 75043 ….. 1752 ……… $ 92,914 ….. …… 4.42 ดอลลาร์ ………. 1,327 ล้านดอลลาร์ …. 7.00

ตารางที่ 1: เช่าเปรียบเทียบอาคาร Starbucks แบบยืนฟรี

ที่ตั้ง —— ค่าเช่า SBUX / ปี – ขนาด SBUX – ค่าเช่า SBUX / SF / เดือน – ขนาดผู้เช่ารายอื่น – ค่าเช่า / SF / เดือน – ความแตกต่าง

แคลิฟอร์เนีย ……. $ 30096 …….. 1248 SF ….. $ 2.01 …………………… 1245 SF …………….. $ 2.50 ………….- 19%

แคนซัส ………. $ 43200 …….. 1600 SF …. $ 2.25 ………………….. .. 1600 SF ……………… $ 1.33 …………. 68%

ยูทาห์ …………… $ 38568 …….. 1950 SF ….. $ 1.65 …………….. …….. 1200 SF …………….. $ 1.86 …………- 11%

นิวเม็กซิโก .. $ 92004 ……… 2000 SF …. $ 3.83 ……………………. 2500 SF .. …………… $ 1.92 ………… 100%

นิวยอร์ก ……. $ 125004 …… 1785 SF …. $ 5.84 ……………………. 2819 SF ……………… $ 2.75 ………… 112%

ตารางที่ 2: ความแตกต่างของค่าเช่าในศูนย์ค้าปลีก Starbucks ที่มีผู้เช่าหลายราย

เนื่องจากสตาร์บัคส์ไม่เปิดเผยรายได้จากการขายสำหรับสถานที่ใดแห่งหนึ่งคุณจึงต้องเดาอย่างมีความรู้ จากรายได้ต่อปีและจำนวนที่จัดเก็บโดย Starbucks รายได้เฉลี่ยต่อปีต่อร้านอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้หากอัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้ต่อปีน้อยกว่า 10% มีโอกาสที่ทำเลจะทำกำไรได้ ตัวอย่างเช่นหากค่าเช่าพื้นฐานของ Starbucks ในโอไฮโออยู่ที่ 58,590 ดอลลาร์รายได้ต่อปีควรมากกว่า 585,590 ดอลลาร์ นอกเหนือจากการเลือกร้านค้าในทำเลที่ดี (อ้างอิงจากบทความที่ชื่อว่า “สถานที่ตั้ง” หมายถึงอะไรในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ “โดยผู้เขียนรายนี้) และอัตราสูงสุดที่คุณควรพิจารณาดังต่อไปนี้:

1. พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น

ผู้คนจำนวนมากขึ้นหมายถึงขนาดของลูกค้าที่มากขึ้นและทำให้มีรายได้เพิ่มขึ้น Starbucks ใน FL, GA และ TX ในตารางที่ 1 มีแนวโน้มมากขึ้น หมายเหตุ: ผู้เขียนพยายามที่จะมีความละเอียดอ่อนโดยไม่เปิดเผยสถานที่ที่แน่นอน

2. ตึกสตาร์บัค ค่าเช่าต่ำ

Starbucks ใน MS จ่าย $ 112,184 สำหรับค่าเช่าพื้นฐาน การที่จะทำกำไรได้อย่างสมเหตุสมผลจำเป็นต้องมีรายรับต่อปี 1.12 ล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตามเนื่องจากมีเพียง 188 คนในระยะ 1 ไมล์และมีผู้อยู่อาศัย 4923 คนในรัศมี 3 ไมล์จากร้านจึงมีโอกาสน้อยที่ร้านค้าจะได้รับรายได้ดังกล่าว นอกจาก Starbucks ยังจ่ายเงิน 5.15 เหรียญ / SF ซึ่งสูงมากเมื่อเทียบกับเพียง 3.52 เหรียญ / SF ในการเติบโตอย่างรวดเร็วรายได้สูงมีประชากรหนาแน่นใน GA ซึ่งมีผู้อยู่อาศัย 57,201 คนในรัศมี 3 ไมล์และรายได้ครัวเรือนเฉลี่ย (AHI) มากกว่า $ 143K / ปี. ยากที่จะเข้าใจว่า Starbucks ใน MS อาจเป็นสถานที่ที่ไม่สามารถถูกแทนที่ได้ในพื้นที่ที่มีผู้คนเพียง 188 คนภายในรัศมี 1 ไมล์จากที่พัก! ในขณะที่เสนอสูงสุด 7.2% ทรัพย์สินนี้ดูเหมือนจะเป็นการลงทุนที่ดี แต่จริงๆแล้วมีความเสี่ยงสูงสุดที่จะมีผลการดำเนินงานต่ำและอาจปิดตัวลงในอนาคต หรืออีกทางหนึ่ง Starbucks อาจพยายามเจรจาสัญญาเช่าใหม่ด้วยค่าเช่าที่ต่ำกว่าในช่วงเวลาที่ยากลำบาก ในขณะที่ Starbucks ยังไม่ขอลดค่าเช่า แต่ก็ไม่แปลกใจถ้า Starbucks จะทำเช่นนั้นเพื่อปรับปรุงผลกำไรในอนาคต ไม่ว่าในกรณีใดมูลค่าทรัพย์สินจะลดลง

ตึกสตาร์บัค
ตึกสตาร์บัค

3. เช่าพรีเมี่ยม

 ในขณะที่สถานที่ให้บริการของ Starbucks ส่วนใหญ่มีพื้นที่ว่าง 100% แต่คุณอาจเห็น Starbucks ในศูนย์แถบเล็ก ๆ หลายยูนิตพร้อมผู้เช่าอื่น ๆ อีกสองสามราย โดยปกติจะครอบครองยูนิตท้ายที่มีไดรฟ์ผ่านดังนั้นจึงคาดว่าจะจ่ายเบี้ยประกันภัยเมื่อเทียบกับยูนิตที่อยู่ติดกัน อย่างไรก็ตามสตาร์บัคส์ส่วนใหญ่จ่ายค่าเช่าที่สูงกว่ามาก ตัวอย่างเช่นในตารางที่ 2 จะจ่าย $ 5.84 / SF เทียบกับเพียง $ 2.75 / SF โดยผู้เช่าในห้องข้างๆใจกลางนิวยอร์กหรือสูงกว่า 112% ในศูนย์เปลื้องผ้านี้หากลดค่าเช่าสำหรับยูนิตที่ Starbucks ครอบครองอยู่ (เนื่องจากการปิดหรือเจรจาสัญญาเช่าใหม่) มูลค่าของศูนย์จะลดลงอย่างมาก คุณไม่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้อย่างแน่นอน

คำสำคัญ

  • ตึกสตาร์บัค สุขุมวิท
  • ตึกสตาร์บัค พระราม2
  • ร้านกาแฟสตาร์บัค ใกล้ฉัน
  • สตาร์บัค สาทรสแควร์
  • ร้านสตาร์บัค สุขุมวิท
  • ถ่ายรูป สตาร์บัค สุขุมวิท 24
  • ร้านสตาร์บัค สุขุมวิท 24ตึกสตาร์บัค
  • สตาร์บัค สุขุมวิท 24 ไปbts

เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง

Back to top button